来源：投资者网 作者：葛凡梅

5月3日，大唐集团控股有限公司(以下简称“大唐集团”；02117.HK)发布了2021年前4月的销售简报。

根据销售简报，2021年4月，大唐集团实现合约销售金额为人民币49.98亿元，销售面积为48.63万平方米，平均销售价格为每平方米人民币10277元。

对比2021年3月仅27.04亿元的销售金额，大唐集团4月份环比猛增84.84%，销售力度明显加大。但是，相较于公司曾于2019年确立的当年实现500亿元、3年突破1000亿元、进入全国房企50强的升级销售目标，大唐集团如今的销售情况与其规模扩张的勃勃雄心，两者之间或许还有不小的距离。

千亿销售规模“野心”

大唐集团官网信息显示，大唐集团是中国物业开发商，专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业。2020年，按综合实力计，公司获中国房地产产业协会及中国房地产测评中心评定为中国房地产开发企业500强第88名。

深耕地产行业约30余年，大唐集团三度闯关港股IPO，一波三折后终于在2020年12月11日于港交所上市。成功谋得上市的大唐集团，也从未间断对规模快速扩张的渴望。

公开信息显示，大唐集团于2017年实现销售额突破百亿，2018年大唐地产便提出“3年冲刺500亿”的目标，后又于2019年升级销售目标为“2019年500亿，3年1000亿+，进入全国房企50强。”

但令人疑惑的是，无论是在招股书中，还是在上市后的首份年报以及2020年全年业绩报告中，大唐集团与其他大多数房地产企业不同，均未披露年度销售额数据。不过根据第三方数据，也能对大唐地产的销售情况窥见一二。5年内翻10倍的销售目标，对于大唐集团而言或许并非易事。

根据克而瑞披露的数据，大唐地产2016年至2019年的全口径销售金额由86.1亿元增至339.5亿元，复合年增长率为40.92%。以此来看，2019年500亿销售目标并未实现。

而在2020年，根据克而瑞披露数据，大唐集团2020年实现全口径销售额445.1亿元，在行业排名73位；根据观点指数披露数据，大唐集团全年销售额为436.9亿元，位列57；根据中指研究院披露数据，大唐集团全年销售额415.0亿元，位列75；根据亿翰智库榜单数据，大唐集团全年销售430.0亿元，位列69位。

由这些第三方研究机构公开数据来看，大唐集团的销售业绩虽有所出入，但是其2020年销售业绩均未达到500亿元。这意味着即使是在2020年，大唐集团仍未完成其2019年500亿元的销售目标。

根据今年5月3日公布的销售简报，2021年1至4月，大唐集团累计实现合约销售金额为人民币143.50亿元，销售面积为139.42万平方米。2021年已过去三分之一，大唐集团欲达目标，恐需要继续加大销售力度。

根据2020年年报，截至2020年12月末，大唐集团共拥有123个处于不同开发阶段的地产项目，土地储备2044万平方米。为实现未来1000亿的销售额目标，大唐集团还需充足的资金支持来增加土地储备与高周转。

脚踩“三道红线”之一

大唐集团的营收主要来源于销售物业、提供建筑服务、租金收入和酒店服务，其中，销售物业占比最高，根据2020年年报数据，2020年大唐集团销售物业收入为101.09亿元，在总营收中占比95.5%。

大唐集团多年来追求规模扩张，于2020年才突破百亿营收。2020年年报显示，大唐地产在2020年实现营业收入105.88亿元，同比增长30.6%；实现净利润约9.5亿元，同比增长51.4%。

对于大唐集团而言，2020年超400亿元的销售额与刚破百亿的营收存在明显的剪刀差，这主要是因为大唐集团旗下项目大多是与其他企业合作开发。

这种合作开发模式也使得大唐集团的归属母公司净利润仅有微增，少数股东权益增长较快。2020年年报显示，大唐集团的归属母公司净利润约7.15亿元，增加了0.05亿元，同比仅增长0.7%；少数股东损益由-0.83亿元增至2.35亿元，增加3.18亿元，同比增长235%。

大唐集团执行董事、总裁郝胜春曾在媒体访谈中表示：“我们到一个新的地方会选择合作模式进入，控制权益比、控制风险，等团队成熟之后，权益就慢慢上来了。”

不过值得注意的是，大唐集团的盈利能力也出现下降。数据显示，2018年至2020年，大唐集团的毛利率分别为27.8%、27%、25.5%，逐年下降。关于2020年毛利率下降原因，大唐集团在年报中解释，“系2019年公司交付了几个较高毛利率的物业项目。”

据《投资者网》研究，2020年港股内房企业的毛利率均值为27.8%，其中，销售毛利率十强均值达到46.87%。由此来看，大唐集团2020年的毛利率25.5%低于港股内房企业毛利率均值。

对于以扩张为主旋律的大唐集团而言，一方面既想要企业高速成长，而另一方面还需在“三道红线”等政策监管之下持续优化财务结构。

2020年年报数据显示，截至2020年12月31日，大唐集团拥有现金及银行结余约为56.6亿元；负债总额升至393.33亿元，同比增加16%，其中有息负债总额103亿元；流动负债303.3亿元，同比增加11%，其中一年内到期的银行及其他借款增加16%至26.7亿元，大唐集团的债务仍在持续攀升。

而截至2020年末，大唐集团净负债率同比下降60.5个百分点至58.7%，现金短债比为1.3，已达标监管要求；但同期剔除预收账款的资产负债率77.7%，超出监管要求，踩中“三道红线”之一。

值得一提的是，大唐集团在净负债率财务指标优化方面成效较为显著。根据其招股书披露，2017年至2019年的净负债率分别为1087.9%、408.8%和119.2%，在上市前的2020年上半年，其净负债率依然高达128.5%。根据其招股书，面对高负债压顶，大唐集团主要通过股东注资输血来突击改善债务状况。从长期来看，公司能否继续改善财务杠杆结构仍有待观察。

亿翰智库分析表示：“在‘三道红线’政策主导下，房企也会朝着这一方向努力，将优化财务结构作为企业长期化的工作推进，尽管现在处于试点阶段，更长期来看，全行业普遍推广也是时间问题，这就必然会减缓行业增速。”

过去，房地产企业的高速成长与高杠杆、高负债的发展模式密不可分。如今，“三道红线”等政策对行业的监管，不断指引企业稳健发展，弱化企业对高杠杆的依赖。在这种情况下，大唐集团如何把握规模快速扩张与改善财务杠杆之间的平衡问题，也是其发展过程中亟待解决的问题。